Por: Dr. José Alfredo Inzunza Valenzuela, investigador y docente de la carrera de arquitectura de la UAdeO-Culiacán, DRO 494
Culiacán, Sinaloa a 11 de octubre de 2026
Ayer, otra vez. Una barda de adobe de más de 80 años se vino abajo en el primer cuadro del Centro de Culiacán. No hubo muertos, pero sí 2 vehículos dañados y 8 viviendas afectadas de manera colateral. La escena es ya una postal conocida. Y no es un hecho aislado.
Protección Civil Municipal lo dijo con claridad el pasado 2 de junio: hay más estructuras en riesgo de colapsar. Su director, Jesús Bill Mendoza, advirtió que solo en el catálogo del INAH hay 180 inmuebles catalogados como históricos en el centro. La Unión de Locatarios habla de 430 fincas antiguas que tienen entre 50 y 200 años de antigüedad y que requieren revisión cada temporada de lluvias. 
El dato más duro lo dio el propio INAH Sinaloa: hoy quedan alrededor de 460 patrimonios protegidos en Culiacán, porque en los últimos años ya se han demolido más de 400. Más de 15 edificios están oficialmente en abandono total, y eso solo contando los reconocidos. Estamos perdiendo la ciudad por goteo, a pedazos, a cada lluvia. 
Aquí hay dos verdades que no se escuchan entre sí.
1.- La verdad del propietario
Para el dueño de una finca en la calle Ángel Flores, Rosales o Buelna, su casa no es un monumento, es un problema legal y económico sin salida.
Me lo han dicho con las mismas palabras: “prefiero que se caiga sola a meterme con el INAH”. No es dolo ni mala fe. Es cálculo. Una solicitud de permiso de obra mayor ante el INAH puede tardar entre 4 y 8 meses, con 12 requisitos, planos de levantamiento arquitectónico, memoria descriptiva, dictamen estructural, fotografías y justificación histórica. Si algo no gusta, se rechaza y vuelta a empezar. Mientras tanto, el propietario sigue pagando predial, sigue siendo responsable civil si cae un pedazo de cornisa y mata a alguien, y no puede ni poner una viga de acero para apuntalar sin permiso.
El presidente de los locatarios lo resumió así: a pesar de la disposición por mejorar, el exceso de regulación dificulta las labores de remodelación y apuntalamiento. Y cuando Protección Civil dice “este inmueble debe ser demolido por peligro inminente”, el INAH responde que las decisiones sobre monumentos deben apegarse a la normativa correspondiente. El propietario queda en medio, paralizado por dos autoridades que no se coordinan. 
El resultado es la estrategia del abandono inducido que el propio delegado Arq. Servando Rojo Quintero ha denunciado: “hay quienes los abandonan a propósito para después intentar demolerlo”. Pero también reconoció la otra cara: hay propietarios que realmente no tienen recursos, porque la mayoría de estas construcciones tienen más de 200 años y por ende implican numerosos gastos. 
2.- La verdad del funcionario del INAH;
He conversado con amigos del Centro INAH Sinaloa y su postura es comprensible desde el punto de vista técnico y legal. Son académicos formados para conservar, no para demoler. Su mandato es federal y muy claro.
La Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, de 1972, establece en su artículo 36 que son monumentos históricos los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX destinados a templos y obras civiles relevantes. Y el artículo 6o es taxativo: los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos deberán conservarlos y, en su caso, restaurarlos previa autorización del Instituto correspondiente. 
Los artículos 42, 43 y 44 de esa misma Ley, y 42, 43 y 44 de su Reglamento, obligan a que cualquier obra, anuncio, toldo o antena en monumentos o inmuebles colindantes requiera autorización expresa del INAH. Si no se cumple, el artículo 55 sanciona con multas que originalmente eran de 100 a 50 mil pesos, hoy actualizadas a miles de UMAS, y con la suspensión e incluso demolición de la obra ilegal. 
El funcionario del INAH siente que si cede una vez, abre la puerta a que en 5 años ya no quede nada. Y tiene razón histórica: de 860 fincas históricas que teníamos, ya perdimos más de 400. Si no hay rigidez, no hay centro histórico.
El problema es que esa rigidez, sin matices, se vuelve dogma. Y el dogma no conserva, solo congela hasta que el edificio colapsa solo.
El análisis legal: un nudo de 4 niveles
Nivel Federal: La Ley Federal de 1972 y su Reglamento son leyes de orden público, pero fueron pensadas para una realidad de hace 54 años. No contemplan el principio de riesgo inminente ni la proporcionalidad. Todo es igual: igual trámite para restaurar hipotéticamente el Teatro Apolo (el cual nunca debió ser demolido )que para apuntalar una barda de adobe que está a punto de caer sobre la banqueta.
Nivel Estatal: La Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Sinaloa, en su artículo 189, y la Ley de Cultura del Estado en su artículo 51, definen el patrimonio cultural e histórico como responsabilidad concurrente. El estado puede inventariar y catalogar, pero no puede autorizar una demolición si el INAH no ha dictaminado. Hay concurrencia sin coordinación.
Nivel Municipal: El Plan Parcial Culiacán Zona Centro y el Reglamento de Imagen Urbana, reformado por Decreto Municipal No. 14 publicado el 19 de junio de 2024, establece en su artículo 12 que no podrá edificarse, modificarse, demolerse, restaurarse o rehabilitarse ningún inmueble del Centro Histórico sin ajustarse estrictamente al Plan Parcial. Es decir, el Ayuntamiento pide licencia, pero esa licencia solo procede si antes hay visto bueno del INAH con trámite INAH-00-008. Es un candado sobre otro candado.
Nivel Civil: El artículo 1913 y 1931 del Código Civil Federal hace responsable al propietario de los daños causados por la ruina de su edificio si no hizo las reparaciones necesarias. Es decir, la ley le dice al propietario: consérvalo como te diga el INAH, pero si se cae y aplasta 2 carros, pagas tú. Es una trampa jurídica.
Una propuesta con números, no con buena voluntad
No necesitamos más mesas de diálogo que no resuelven. Necesitamos 7 cambios concretos:
1.- Ventanilla única con plazo fatal de 30 días naturales. Una sola plataforma digital INAH – Ayuntamiento – Protección Civil. El propietario sube 1 expediente. Si en 30 días naturales no hay respuesta, se aplica afirmativa ficta para obras de apuntalamiento y conservación preventiva. No para demolición. Para salvar vidas.
2.- Clasificación en 3 categorías, no todo es igual. Categoría A: 20 por ciento de inmuebles con valor excepcional, intocables. Categoría B: 50 por ciento con valor ambiental, se permite intervención con materiales compatibles. Categoría C: 30 por ciento de inmuebles colindantes sin valor histórico real, trámite municipal rápido en 7 días. Hoy todo se trata como si fuera la Catedral.
3.- Fondo de rescate 50-30-20. Crear un fideicomiso con 50 por ciento federal del Programa Nacional de Reconstrucción, 30 por ciento estatal y 20 por ciento municipal. Más estímulos: exención del 100 por ciento de predial por 5 años y deducción del 100 por ciento de ISR sobre inversión en restauración, contra factura de empresa certificada por INAH.
Restaurar cuesta 3 veces más que construir nuevo: entre 8 mil y 15 mil pesos más por metro cuadrado. Sin dinero público, no habrá restauración privada.
4.- Manual de 10 soluciones pre-autorizadas. Que el INAH publique 10 fichas técnicas de intervención de emergencia: apuntalamiento de muros, impermeabilización con cal, consolidación de cornisas, retiro de vegetación parásita, etc. Si el propietario hace exactamente lo que dice la ficha, con fotos y reporte de un DRO, no necesita permiso previo, solo aviso en 72 horas.
5.- Seguro obligatorio y dictamen anual. Todo inmueble catalogado debe tener dictamen estructural anual y póliza de responsabilidad civil por al menos 3 millones de pesos. Si no lo tiene, el municipio puede intervenir subsidiariamente y cobrarlo como crédito fiscal.
6.- Mesa tripartita con calendario real. No una reunión al año. Una sesión ordinaria el primer lunes de cada mes, con acta pública, con 1 representante de propietarios, 1 del INAH y 1 de Protección Civil y Desarrollo Urbano. Ahí se resuelven 15 casos por sesión.
7.- Reforma mínima a la Ley Federal. Adicionar al artículo 7 un segundo párrafo: “En caso de riesgo inminente dictaminado por Protección Civil, se podrán ejecutar obras provisionales de aseguramiento sin autorización previa, dando aviso al Instituto en un plazo de 5 días hábiles”. No se viola la ley, se le da sentido común.
Culiacán no puede darse el lujo de perder 10 fincas por año esperando a que alguien se ponga de acuerdo. El derrumbe de ayer dañó 2 carros. El de mañana puede matar a una persona que va pasando por la banqueta. Y entonces la discusión ya no será si el INAH es dogmático o si el propietario es especulador. Será quién es responsable penalmente.
Conservar no es congelar. Conservar es intervenir a tiempo.